Метод выделения (извлечения, экстракции) позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ. Основная проблема при использовании этого метода - это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен.

Так же как и в методе распределения в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Так, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж; г
- оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности восстановительной стоимости и накопленного износа;
- расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

Корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
- расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Восстановительная стоимость складывается из стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.

Восстановительная стоимость определяется с использованием базисных (индексных, компенсационных) и ресурсных методов с последующим увеличением полученного результата на предпринимательскую прибыль.

Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов (1969,1984,1991,1998 гг. или 2001 г.), в сметную стоимость строительства улучшений на дату оценки с использованием индексов пересчета сметной стоимости.
Индексы пересчета сметной стоимости устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Ресурсные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка на оцениваемую дату основаны на расчете сметной стоимости строительства улучшений с использованием текущих рыночных цен на материалы, труд, машины и механизмы.

Практика показывает, что при наличии соответствующей информации ресурсные методы позволяют получить наиболее обоснованные с точки зрения рынка оценки восстановительной стоимости.

Прибыль предпринимателя - это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек (см. п. 11.2.6 учебника). При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска.

Накопленный износ объекта недвижимости при использовании затратного подхода рассчитывается только в отношении улучшений земельного участка. С методологической точки зрения термин «износ» не может быть применен к земельному участку. Земельный участок может под воздействием внешних по отношению к объекту недвижимости обстоятельств потерять стоимость. В этом случае необходимо говорить только о снижении стоимости земли под действием внешних факторов.

Основная цель задачи исследования совокупного износа улучшений - определить те его виды, которые на дату оценки признаются рынком и, следовательно, обусловливают снижение стоимости объекта недвижимости.
Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание.

Физический износ - это старение здания в результате ежедневной эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное устаревание вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания.
Внешнее устаревание представляет собой ухудшение полезности здания или объекта собственности в результате отрицательного влияния внешних факторов.

Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями. При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием.

Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. Износ считается устранённым, если технологически (физически) это устранение выполнимо и затраты на устранение меньше получаемого вклада в стоимость улучшений.

Существует три метода оценки накопленного износа: метод эффективного возраста (срока экономической жизни), метод рыночной экстракции и метод разбивки. Накопленный износ определяется в целом или по отдельности с учетом каждого вида. При оценке накопленного износа в целом используется метод рыночной экстракции либо методы, основанные на оценке срока экономической жизни здания: метод эффективного возраста и модифицированный метод эффективного возраста. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.
Пример 17.5. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания - 985 м2. Время постройки - январь 1986 г. Срок экономической жизни здания - 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни . С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, а именно прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38 500 руб./м2.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки - январь 2006 г.

Решение
1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:
45 000 х 985 = 44 325 000 руб.

2. Расчет восстановительной стоимости здания:

38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 руб./м2.

Износ = Эффективный возраст: Срок экономической жизни х х 100% = 20: 80 х 100% = 25%;

46 200 х 985 х (1 — 0,25) = 34 130 250 руб.

3. Расчет стоимости земельного участка:

4.
44 325 000 — 34 130 250 = 10 194 750 руб.

]→[Метод рыночной экстракции при определении коэффициента капитализации]

Метод рыночной экстракции — инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, к.т.н.

Введение

В последнее время метод рыночной экстракции достаточно часто применяют на практике при оценке стоимости различных активов для определения ставок дисконтирования. Здесь и далее под активом мы будем преимущественно понимать объект недвижимости, хотя приведенные результаты носят более общий характер. Несмотря на то, что доходный подход при использовании таких ставок теряет независимость от сравнительного подхода, как это отмечалось в , применение этого метода позволяет определить действительные рыночные ставки доходности.

Наиболее часто метод рыночной экстракции реализуют в следующем варианте ( и др.):

где
R — коэффициент капитализации;
ЧОД — чистый операционный доход;
С — стоимость актива;
АП — годовая арендная плата;
а — доля операционных расходов;
k — объем выборки;
индекс «0» соответствует текущему состоянию (на дату оценки).

Таким образом, согласно формуле (1) по существу определяется текущая ставка доходности. Но метод прямой капитализации (ПК) предполагает капитализацию прогнозной величины ЧОД на один будущий период ( и др.):

(2)

где
Y — ставка доходности (дисконтирования);
f — фактор фонда возмещения (норма возврата капитала);
t ч — годовой темп роста ЧОД;
индекс «1» соответствует прогнозному значению на 1 период (год) вперед.

Итак, налицо несоответствие между зависимостями (1) и (2). Действительно, если подставим значение коэффициента капитализации, рассчитанное по зависимости (1), в зависимость (2), то получим смещенную относительно истинного значения оценку стоимости, т. е. при этом возникнет систематическая погрешность. Одним из вариантов устранения систематической погрешности является выполнение рыночной экстракции на основе зависимости (2), как, например, предложено в .

Определение реальной ставки доходности

Зависимость (1) можно рассматривать как пример использования прогнозного значения ЧОД при отсутствии его роста (отсутствии инфляции ЧОД). Поскольку на реальном рынке инфляция ЧОД всегда существует, то зависимость (1), использующая постоянную величину ЧОД, позволяет определить реальный коэффициент капитализации, основанный на реальной ставке доходности. Здесь и в дальнейшем при написании формул для упрощения выкладок будем опускать усредняющее выражение (сумма элементов выборки, деленная на объем выборки), сводя выборку к одному элементу. С учетом сказанного зависимость для расчета реальной ставка доходности примет вид:

(3)

где индекс «р» относится к реальным значениям.

Однако при использовании зависимости (3) для определения реальной ставки доходности по существу предполагается, что инфляция всех сегментов рынка одинакова. Действительно, применительно к следующему году выражение для экстракции будет выглядеть так:

где
ОР — операционные расходы за год;
t АП — годовой темп роста (инфляция) арендной платы;
t ОР — годовой темп роста (инфляция) операционных расходов;
t с — годовой темп роста (инфляция) стоимости актива;
индекс «11» соответствует значению в следующем году.

При равенстве инфляций арендной платы и операционных расходов они фактически превращаются в инфляцию ЧОД, и зависимость (4) приобретает вид:

(5)

Отсюда следует, что при равенстве инфляции всех входящих стоимостных параметров показатели инфляции (коэффициенты роста ЧОД и стоимости актива) сокращаются, и приведенная выше зависимость (5) для следующего года, в предположении одинаковых норм возврата капитала, приобретает вид зависимости (3).

Вместе с тем одинаковая инфляция всех сегментов рынка возможна только на идеализированном рынке. На реальных рынках (как развитых, так и развивающихся стран), темпы роста цен на различных сегментах рынка как в ближней, так и в долгосрочной перспективе изменяются несинхронно. Это приводит к тому, что реальная ставка дохода, определенная как ставка текущей доходности по зависимости (3), изменяется со временем, т. е. является функцией относительной инфляции сегментов рынка и приобретает черты номинальной ставки. Графики зависимостей текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности в текущем году (зависимость (5)) при разной инфляции стоимости актива (в предположении, что инфляция арендной платы равна инфляции операционных доходов) приведены на рис. 1.

Рис. 1. Зависимость текущей ставки доходности в следующем году от текущей ставки доходности
в текущем году при t ч = 10 %, срок жизни актива 20 лет, норма возврата капитала определена по методу Инвуда

Для устранения временной зависимости реальной ставки доходности (устранения ее зависимости от инфляции сегментов рынка) инфляцию можно рассматривать либо как осредненное значение на фиксированный прогнозный период, полученное с учетом ее прогноза по сегментам рынка на этот период, либо в квазистатическом приближении (в предположении, что инфляции (темпы роста) ЧОД и стоимости актива одинаковы), как текущую ставку доходности.

В дальнейшем ограничимся рассмотрением реальной ставки доходности только в квазистатическом приближении.

Следует отметить, что реальную ставку доходности можно получить также методом рыночной экстракции на основе уравнения для метода дисконтированных денежных потоков (ДДП) в виде:

где
С рев — стоимость реверсии (в реальном исчислении);
n — продолжительность прогнозного периода.
Представленное уравнение можно решить численным методом относительно Y р (например, используя функцию подбора параметра в Excel).

Вместе с тем, реальная ставка доходности полученная на основе уравнения ДДП совпадет с реальной ставкой доходности, определенной на основе уравнения ПК, только в случае, если в методе ПК используется возврат капитала по методу Инвуда, а в методе ДДП определяется с учетом возврата капитала также по методу Инвуда (для изнашиваемых активов с оставшимся сроком экономической жизни m величина ) или для неизнашивамых активов (как частный случай) при .

Метод Инвуда — экономически наиболее эффективный метод возврата капитала, поскольку требует минимальных отчислений. Несмотря на то, что на практике его не всегда удается реализовать, при определении реальной ставки доходности, по-видимому, целесообразно рассматривать именно этот метод возврата капитала исходя из предположения о наиболее эффективном использовании средств.

В оценочной практике достаточно часто используется уравнение ДДП со сдвигом на полпериода. Уравнение имеет вид

Такой подход приводит к меньшим погрешностям расчета в условиях, когда годовой доход складывается из нескольких периодических платежей . Поэтому в случае нескольких периодических платежей в течение года целесообразно использовать для рыночной экстракции метод ДДП со сдвигом на полпериода, либо для адекватного использования метода ПК в этом случае необходимо применять скорректированную величину ЧОД эф, которая равна

Значение корректировки можно найти из следующего соотношения:

Таким образом, для определения реальной ставки доходности методом рыночной экстракции могут использоваться как метод ПК, так и метод ДДП, основанные на возврате капитала по методу Инвуда.

Определение номинальных ставок доходности

Взаимосвязь между реальной и номинальной ставками доходности можно получить из соотношения:

где индекс «н» относится к номинальным значениям.

Если в обоих случаях возврат капитала осуществлять по реальной ставке, что представляется оправданным, поскольку к концу срока жизни актива необходимо накопить сумму для его воспроизводства в реальном измерении, то при получаем:

Результаты расчета соотношения между реальными и номинальными ставками доходности приведены на рис. 2.

Рис. 2. Зависимость номинальных ставок доходности от реальных ставок для различных уровней инфляции ЧОД при сроке
жизни актива 20 лет, норма возврата капитала рассчитана по методу Инвуда (в реальном исчислении)

Следует отметить, что при выводе зависимостей (7) и (8) по умолчанию принято допущение о том, что темп роста ЧОД (инфляция) является постоянной величиной в течение всего срока жизни актива. Строго говоря, это не соответствует действительности, по крайней мере, для текущего экономического состояния России. Поэтому более корректно в качестве расчетной инфляции принимать среднее интегральное значение прогнозной инфляции за период жизни актива.

Кроме того, полученные зависимости выведены без учета дохода от роста стоимости (инфляции) актива. Особенности расчета вклада темпов роста стоимости актива в номинальную ставку доходности достаточно подробно рассмотрены в .

Следует отметить, что на реальном рынке для активов с разным сроком оставшейся экономической жизни (например, для сходных объектов недвижимости разного возраста) уровень инфляции практически одинаков (при условии, что оставшийся срок жизни достаточно велик). В то же время требуемая норма возврата капитала для таких активов должна отличаться из-за различий в сроках жизни. Поэтому при расчетах с использованием метода рыночной экстракции целесообразно учитывать по отдельности инфляцию (темпы роста) и норму возврата капитала как элемент амортизации. В этом случае можно записать следующее соотношение:

— годовое изменение стоимости (абсолютная инфляция) актива; t с - годовой темп роста стоимости (относительная инфляция) актива.

Следует отметить, что для неизнашиваемых активов (f р = f н = 0) и в случае равенства инфляций актива и ЧОД (t с = t ч) зависимости (9) и (10) превращаются в известную формулу Фишера:

В общем случае метод рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности можно применять и на основе метода ДДП. Однако здесь задача становится многовариантной и номинальная ставка, определенная методом ПК, не совпадает со ставкой, определенной методом ДДП.

В отдельных случаях можно попытаться обеспечить одинаковость номинальных ставок доходности для методов ДДП и ПК, путем подбора соответствующей зависимости для расчета коэффициента капитализации (нормы возврата капитала), как показано в . Однако, по-видимому, предлагаемый метод подбора — скорее искусственный математический прием, нежели экономически обоснованное поведение инвестора.

Дело в том, что методы ПК и ДДП отражают принципиально разные модели поведения инвесторов, а следовательно, могут давать разные результаты.

Действительно, зависимость , можно преобразовать к следующему виду:

или

Таким образом, мы получили классическую формулу расчета отдачи на вложенный капитал. Например, для случая кредитования — отношение годовых выплат процентов по кредиту к величине кредита.

Поскольку норма возврата капитала рассчитывается с учетом срока оставшейся экономической жизни актива, то из этого следует, что метод ПК построен на модели, которая предполагает, что инвестор после вложения капитала в актив будет владеть им до конца срока его экономической жизни.

Метод ДДП (зависимость (6)) предполагает другую модель поведения инвестора при вложении капитала в актив, а именно: получение дохода в течение ограниченного периода времени (прогнозного периода, который меньше срока экономической жизни актива) и продажу актива по стоимости, которая сложится на конец периода получения доходов.

Многовариантность результатов рыночной экстракции при использовании метода ДДП обусловлена рядом причин.

Во-первых, расчетные зависимости для метода ДДП с использованием номинальных ставок доходности могут иметь различный вид.

Чаще всего на практике используют уравнение ДДП для постоянной ставки доходности в виде

Вместе с тем возможно использование уравнений ДДП с переменными по периодам ставками доходности :

При использовании спот-ставок:

При использовании форвардных ставок:

(13)

Во-вторых, продолжительность прогнозного периода при использовании метода ДДП также может быть различной.

В-третьих, различным образом может определяться и стоимость реверсии:
- на основе капитализации ЧОД первого года постпрогнозного периода с использованием нормы возврата капитала по методам Инвуда, Хоскольда, Ринга или модели Гордона;
- путем непосредственного прогноза текущей стоимости актива на первый год постпрогнозного периода с использованием темпов роста его стоимости.

Все это многообразие вариантов расчета методом ДДП приводит к тому, что рассчитанные номинальные ставки отличаются от полученных методом ПК. Результаты расчета некоторых вариантов, при условии, что стоимость актива на дату оценки одна и та же и соответствует реальной ставке доходности 10 %, приведены в табл. 1.

Таблица 1

№ п/п	Вид ставки	Значение ставки в %, при продолжительности прогнозного периода, лет					Условия расчета
		1
1	Реальная Y р	10	10	10	10	10	Метод ПК и ДДП, зависимости (3) и (6), f — метод Инвуда
2	Номинальная Y н	11,44	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (7), f — метод Инвуда
3	Y н	11,17	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (8), f — метод Инвуда
4	Y н	11,50	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (7), f — метод Ринга
5	Y н	23,44	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (9), f — метод Инвуда
6	Y н	23,17	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (10), f — метод Инвуда
7	Y н	23,50	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (9), f — метод Ринга
8	Y н	23,20	—	—	—	—
9	Y н	12,78	14,01	15,11	16,08	16,92	Метод ДДП, зависимость (11), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
10	Y н	12,78	14,03	15,19	16,26	17,25	Метод ДДП, зависимость (12), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
11	Y	12,78	14,23	15,77	17,43	19,21	Метод ДДП, зависимость (13), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
12	Y н	36,44	29,15	26,76	25,54	24,80	Метод ДДП, зависимость (11), С t с)

Примечание. При расчете номинальных ставок доходности Y н принято: t ч = 10 %, t с = 12 %.

Приведенные примеры показывают, что значение номинальной ставки доходности существенным образом зависит от метода расчета. Поэтому для получения адекватных результатов при использовании метода рыночной экстракции для определения номинальной ставки доходности процесс экстракции необходимо проводить с использованием зависимости, которая в дальнейшем будет использована при проведении оценочных расчетов.

Расчет рисков инвестиций

Для определения ставки доходности практикующие оценщики достаточно часто применяют метод кумулятивного построения. Суть его состоит в том, что ставка доходности представляется в виде суммы так называемой безрисковой ставки доходности и премий (надбавок) за риски инвестиций ( и др.). При этом используются различные методы определения рисков: от экспертного назначения величин до построения расчетно-аналитических моделей. Однако на практике всем этим методам присущи элементы субъективизма.

Метод рыночной экстракции создает возможность определения рисков разных инвестиций на основе рыночных данных.

Обычно в качестве безрисковых ставок рассматривают ставки доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигациям). Однако рыночные данные по ставкам доходности облигаций являются условно безрисковыми, поскольку содержат в своем составе инфляционные риски. Поэтому используемые оценщиками ставки доходности по облигациям являются номинальными.

Для обеспечения сопоставимости величины инфляционных рисков для безрисковой ставки и ставки доходности оцениваемого актива обычно стремятся подобрать облигацию со сроком погашения, близким к периоду владения активом.

Если определить методом рыночной экстракции номинальную ставку доходности и выбрать (номинальную) безрисковую ставку, то можно определить суммарный риск инвестиций. Расчетная зависимость имеет вид:

где
r н — суммарный риск инвестиций (в номинальном выражении);
Y бр — безрисковая ставка доходности.

Результаты расчета рисков инвестиций для рассчитанных выше (см. табл. 1) номинальных ставок доходности приведены в табл. 2 (нумерация соответствующих граф табл. 1 сохранена). При расчетах принималось, что Y бр = 5 %.

Таблица 2

№ п/п	Вид риска	Значение суммарного риска в %, при продолжительности прогнозного периода, лет					Условия расчета
		1	2	3	4	5
2	Номинальный r н	6,44	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (7), f — метод Инвуда
3	r н	6,17	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (8), f — метод Инвуда
4	r н	6,50	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (7), f — метод Ринга
5	r н	18,44	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (9), f — метод Инвуда
6	r н	18,17	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (10), f — метод Инвуда
7	r н	18,50	—	—	—	—	Метод ПК, зависимость (9), f — метод Ринга
8	r н	18,20	—	—	—	—	Формула Фишера (расчет по tс)
9	r н	7,78	9,01	10,11	11,08	11,92	Метод ДДП, зависимость (11), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
10	r н	7,78	9,03	10,19	11,26	12,25	Метод ДДП, зависимость (12), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
11	r н	7,78	9,23	10,77	12,43	14,21	Метод ДДП, зависимость (13), С рев — метод ПК, f — метод Инвуда
12	r н	31,44	24,15	21,76	20,54	19,80	Метод ДДП, зависимость (11), С рев — прогноз на основе темпов роста стоимости актива (t с)

Строго говоря, поскольку методы ПК и ДДП предполагают различные сроки владения активом, то используемые безрисковые ставки для этих методов должны отличаться. Однако, в практической оценке это обычно не учитывается.

В заключение хочется отметить, что возникает соблазн определить реальную безрисковую ставку, используя известную реальную ставку доходности и рассчитанные суммарные риски инвестиций. При этом можно принять допущение, что номинальные риски для актива равны реальным, или использовать для расчета реальных рисков поправку, предложенную в .

Однако подобный расчет представляется неправомерным, поскольку прогнозируемые риски при вложении средств в оцениваемый актив и прогнозируемые риски для облигаций, как их воспринимают участники рынка оцениваемых активов и рынка ценных бумаг, существенно различаются. По-видимому, эти различия связаны с высокой динамикой рынка ценных бумаг и спекулятивной составляющей, присутствующей в реальной доходности участников этого рынка. Очевидно, что если попытаться из реальной ставки доходности актива вычесть рассчитанные риски, то в ряде случаев могут получиться отрицательные значения реальных безрисковых ставок. Поэтому реальные безрисковые ставки доходности для государственных облигаций могут быть определены только на основе анализа рынка ценных бумаг, что выходит за рамки настоящей публикации.

Заключение

В статье рассмотрены особенности применения метода рыночной экстракции для определения реальных и номинальных ставок доходности. Выведены зависимости, устанавливающие связь между номинальными и реальными ставками доходности, которые при определенных условиях совпадают с известной формулой Фишера.

Также приведены результаты расчета подтверждающие, что адекватное применение метода рыночной экстракции для определения номинальных ставок доходности возможно только при условии использования одинаковых зависимостей для экстракции и для оценки. Показана принципиальная возможность расчета и сравнения рисков инвестиций на основе рыночных данных.

Литература

1. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. С. 188-243.
2. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2006. С. 99-100.
3. Фоменко А.Н. Особенности использования ВРМ при определении коэффициента капитализации методом рыночной экстракции. — www.appraiser.ru
4. Михайлец В.Б., Артеменков И.Л., Артеменков А.И. Доходный подход и принцип дисконтирования при оценке приносящих доход неликвидных активов. Пересмотр понятий о доходном подходе и разработка транзакционной модели ценообразования // Вопросы оценки. 2008. № 1.
5. Фоменко А.Н. Возможная погрешность и неопределенность результатов оценочных расчетов при использовании различной техники дисконтирования. — www.anf-ocenka.narod.ru
6. Лейфер Л.А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков // Вопросы оценки. 2007. № 3.
7. Фоменко А.Н. Использование переменной ставки дисконтирования при оценке стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода. — www.anf-ocenka.narod.ru
8. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. С. 146-149.
9. Козырь Ю.В. Следствие воздействий процентных ставок на премию за риск. — www.appraiser.ru

Источник : Фоменко А.Н. Метод рыночной экстракции - инструмент для анализа реальных и номинальных ставок, рисков инвестиций //Вопросы оценки. 2008. № 3. С. 30-37.

Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.

1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.

2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

ü затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

ü инфляционного удорожания по сложному проценту;

ü удешевления вследствие естественного устаревания;

ü расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

ü определение нормы отдачи для оцениваемого объекта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.

С целью устранения различий между объектами сравнения и объектом оценки, а также установления зависимости величины коэффициента капитализации от индивидуальных характеристик объекта, была проведена процедура качественного анализа. Перед этим была проведена корректировка характеристик

2 – характеристика объекта-аналога гораздо хуже объекта оценки;

1 – характеристика объекта-аналога хуже объекта оценки;

0 – корректировка не требуется;

1 – характеристика объекта-аналога лучше объекта оценки.

2 – характеристика объекта-аналога гораздо лучше объекта оценки.

Данные о рассмотренных объектах аналогах сведены в таблицу.

Расчет нормы отдачи для первого варианта использования

(административное здание).

Таблица 4.5 – Основные характеристики объектов.

Объекты	Адрес		местоположение			Состояние здания
О1	ул. Ватутина, д.19	?	среднее	10-15 мин.	Близко	Хорошее
О2	ул. Минеральная, д.13	?	среднее	10-15 мин.	Близко	Хорошее
О3	Гражданский пр-т,д.41	?	хорошее	5 мин.	средняя	Отличное
О4	ул. Савушкина,д.47	?	хорошее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
О5	пр. Северный	?	среднее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
А1	пр.Кондратьевский		хорошее	5-10 мин.	Близко	Отличное
А2	пр. Луначарского		хорошее	5 мин.	Далеко	Хорошее
А3	ул. Веденеева, д.2		среднее	5-10 мин.	Далеко	Хорошее
А4	ул. Дибуновская		среднее	5-10 мин.	средняя	Хорошее
А5	пр. Ириновский, д.24		хорошее	10-15 мин.	Далеко	Отличное
А6	ул. Тимуровская, д.13		среднее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
А7	пр. Светлановский, д.38		хорошее	5 мин.	Средняя	Хорошее
А8	ул. Казанская, д.5		среднее	5-10 мин.	средняя	Отличное
А9	Б.Сампсониевский пр., д.68		среднее	5-10 мин.	средняя	Хорошее
А10	пр. Кондратьевский, д.15		хорошее	5-10 мин.	Близко	Отличное

Построение зависимости ставки аренды от суммарной корректировки объекта 1

Таблица 4.6 – Кодировка качественных характеристик объектов.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	Местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О1	?
А1			-1		-1	-2
А2		-1	-2			-1
А3		-1	-1		-1
А4			-1
А5		-1			-1
А6
А7		-1	-2			-2
А8			-1		-1	-1
А9			-1
А10			-1		-1	-1

Расчет доверительного интервала для регрессионной зависимости

Таблица 4.7 – Расчет ставки аренды для объекта 1.

Объекты	Суммарная корректи-ровка	Фактическое значение ставки Yi	Расчетное значение ставки по регрессии: Yt=a+bx	Нижняя граница доверительного интервала	Верхняя граница доверительного интервала
Аналог1	-2
Аналог2	-1
Аналог3
Аналог4
Аналог5
Аналог6
Аналог7	-2
Аналог8	-1
Аналог9
Аналог10	-1
Объект 1

Рисунок 4.1 – Расчет ставки аренды для объекта 1, руб. за кв. м в мес.

Аналогичным образом были определены ставки аренды для объектов 2-4 (рис. 4.2). Погрешность расчетов минимальная для объекта 1 и 2 это будет учтено при согласовании полученного результата.

Результаты расчетов рыночной ставки аренды для объектов 1-5 сведены в таблицу 4.8

Таблица 4.8 Рыночные ставки аренды для объектов 1-5.

Для каждого анализируемого объекта был рассчитан чистый операционный доход.

Таблица 4.9 – Расчет чистого операционного дохода для объектов 1-5.

Исходные данные для расчета	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Площадь участка, кв.м	1 603	1030,00
Общая площадь здания, кв.м
Арендопригодная площадь, кв.м	5482,5			3629,5
Арендная ставка, руб./кв. м/год	8 770,80	8 721,60	8 908,80	8 283,60	6 720,00
Стоимость строит-ва здания, руб.	106 693 200	95 046 590	127 412 000	87 240 400	73 446 000
Балансовая стоимость, руб.	101 736 400	89 089 790	97 843 994	66 672 394	59 877 994
Стоимость продажи, руб.	109 005 000	101 672 000	156 156 000	103 761 000	94 770 000
Потери от недозагрузки	5%	5%	5%	5%	5%
Потери от неплатежей	1%	1%	1%	1%	1%
Экономическая жизнь, лет
Резерв на замещение, руб. в год	1 935 000	1 249 600	1 456 000	939 400	858 000

ТаТтттттттТ

Для каждого объекта исследования были смоделированы денежные потоки и определена внутренняя норма рентабельности (IRR ), пример моделирования денежных потоков для объекта 1 приведен в таблице 4.10.

Таблица 4.10 – Расчет внутренней нормы рентабельности для объектов 1-5.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год		43 277	44 143	46 350	48 668	53 534	58 887
Потери от недозагрузки, тыс. руб. в год	5%	2 163	2 207	2 317	2 433	2 676	2 944
Потери от неплатежей, тыс. руб. в год	1,0%
Эффективный валовой доход, тыс. руб. в год		40 680	41 494	43 569	45 747	50 322	55 354
Постоянные расходы, тыс. руб. в год		2 872	2 836	2 800	2 765	2 730	2 696
Налог на имущество, тыс. руб. в год	2,2%	2 208	2 178	2 149	2 121	2 092	2 065
Балансовая стоимость, тыс. руб.		100 379	99 041	97 720	96 418	95 132	93 864
Страховка - от балансовой ст-ти имущества, тыс. руб. в год	0,5%
Резерв на замещение, тыс. руб. в год	1 935
Переменные расходы, тыс. руб. в год		8 034	8 195	8 604	9 035	9 938	10 932
Расходы на управление % от Ieg , тыс. руб. в год	10%	4 068	4 149	4 356	4 574	5 032	5 535
Расходы на маркетинг % от Ieg , тыс. руб. в год	4%	1 627	1 659	1 742	1 829	2 012	2 214
Продолжение таблицы 4.10
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование, % от Ieg , тыс. руб. в год	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от Ieg, тыс. руб. в год	5,0%	2 034	2 074	2 178	2 287	2 516	2 767
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год		29 773	30 462	32 163	33 946	37 652	41 725
Стоимость реверсии, тыс. руб.						326 890
Денежный поток, тыс. руб. в год	-123176	29 773	30 462	32 163	33 946	164 901
Норма отдачи, Yo	26,6%

Для объектов 2-5 расчет IRR аналогичен (расчетные таблицы приведены в приложении). Результаты анализа сведены в таблицу 4.11

Таблица 4.11 – Результаты расчета IRR для объектов 1-5 офисной функции.

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам офисной функции – 26,49%

Расчет нормы отдачи для второго варианта использования

(производственно-складское здание).

Расчеты аналогичны расчетам, проведенным ранее при рассмотрении первой функции (административная). Таблицы приведены в приложении к работе. Результаты по рассмотренным объектам-аналогам представлены в таблице 4.12.

Таблица 4.12– Результаты расчета IRR для объектов 1-5 производственно-складской функции.

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам производственно-складской функции – 27,54%

Расчет нормы отдачи третьего варианта использования

(торговая функция).

Расчеты аналогичны проведенным ранее при рассмотрении административной и производственной функций. Таблицы приведены в приложении к работе. Результаты по рассмотренным объектам-аналогам представлены в таблице 4.13.

Таблица 4.13 - – Результаты расчета IRR для объектов 1-5 торговой функции..

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам торговой функции – 26,22%

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости. Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов. В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Преимущества

Недостатки

Позволяет сравнить на основе доходов инвестиционную привлекательность бизнеса или инвестиционного проекта Простота проведения расчета Применяется для развитых, крупных компаний, которые имеют достаточное количество финансовых данных для точного прогнозирования будущих доходов и темпа роста

Применим при стабильно функционирующем предприятии (бизнесе), когда можно корректно прогнозировать будущие денежные поступления и доходы. Не подходит для оценки венчурных проектов и стартапов, которые не имеют денежных потоков совсем, еще не создали устойчивую сбытовую сеть и равномерные поступления доходов Объекты оценки находятся на модернизации и реконструкции Не походит для оценки бизнеса с убытками Не подходит для оценки бизнеса с активным реинвестированием и изменчивым темпом роста

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

V (англ. value ) – стоимость бизнеса (проекта);

I (англ. income ) – доход;

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Показатель модели	Описание	Измерение	Особенности применения
	Стоимость бизнеса		Показывает рыночную стоимость имущества компании
	Доход		Рассчитывается на основе показателей отчета о финансовых результатах (форма №2). Доход может быть следующих видов: · Выручка от реализации продукции / услуг · Чистая прибыль компании (стр. 2400) · Прибыль до уплаты налогов (стр. 2300) · Размер дивидендных выплат · Денежные потоки Данные показатели берутся на текущую дату оценки, если они сильно менялись за последние года, то усредняют за несколько лет (3-5 лет)
	Ставка капитализации		Необходимо определить метод расчета коэффициента. Он зависит от того для какого периода данных будет расчет (по ретроспективным или прогнозным данным дохода)

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Вид данных	Направление применения
Ретроспективные данные (исторические)	Для оценки существующих компаний с финансовой отчетностью за несколько последних лет. Используются исторические значения дохода (чистой прибыли) предприятия за прошедшие периоды (3-7 лет). Данные усредняются и корректируются с учетом инфляции на текущий момент.
Прогнозные данные	Применяется для оценки будущей стоимости инвестиционного проекта и его инвестиционной привлекательности. Используются ретроспективные данные для прогнозирования будущих значений прибыли. Глубина прогноза, как правило, составляет 1-3 года.
Комбинирование ретроспективных и прогнозных данных	Применяется для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Используются и как ретроспективные данные, так и прогнозные.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный + заемный).

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

• Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
• Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты, потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
• Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

I ai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

V ai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → « ». Формулы расчета следующие:

Формула №1	Формула №2*
R – ставка капитализации; на основе прогнозируемой доходности );	R – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода ).

*можно заметить что вторая формула соответствует .

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

1. (CAPM, модель Шарпа) и ее модификации.
2. Метод кумулятивного построения.

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет. Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал. Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО “КАМАЗ” не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

Вид риска	Интервал оценки, %	Параметры риска	Значение оценки для предприятия, %	Пояснение к оценке
Безрисковая ставка *		Доходность по облигациям ОФЗ ЦБ РФ	8,5	–
Ключевая фигура, качество и глубина управления		Распределенность управленческих решений		Структура управления распределена между 11 членами совета директоров
Размер предприятия и конкуренция на рынке		Оценка размера предприятия (микро, среднее, крупное) и характерное для них влияние конкурентного риска на рынке		ПАО «КАМАЗ» относится к крупных и стратегическим предприятиям, уровень риска конкуренции низкий
Финансовый анализ компании		Оценка финансового состояния предприятия и структуры заемных и собственных средств		Финансовое состояние предприятия не стабильное: высокая доля поддержки государства (субсидии), высокая доля заемного капитала, выручка имеет неравномерное поступление
Товарная и территориальная диверсификация		Оценка ассортимента продукции и сбытовой сети		Предприятие имеет контракты с международными партнерами, функционирует как на региональном так и на международном рынке. Ассортимент продукции широкий
Диверсификация клиентуры (объем рынка)		Оценка спроса на рынке на производимую продукцию, количество потенциальных клиентов и объем рынка		Развит ка корпоративный так и потребительский сегмент потребления
Устойчивость прибыли		Оценка факторов формирования выручки и чистой прибыли предприятия. Прогнозирование направления изменения		Наблюдается положительный тренд роста чистой прибыли за последние 4 года. Поступление прибыли неравномерно. Высокий процент изменение прибыли
∑ Итого ставка дисконтирования:

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода. Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений. Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализацииК определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где:
ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effectivegrossincome - EGI);
ОР - операционные расходы (Operatingexpenses - OE);
Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

Метод рыночной экстракции основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

Ц об = ПВД об / СК, (1)

где Ц об -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;

ПВД об – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг/год;

СК – Ставка капитализации.

Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:

ПВД об = АП *S общ, (2)

где АП – рыночная ставка арендной платы за год, тг./год;
S общ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..

Ключевой проблемой при определении СК является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом СК.

Расчет величины СК для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:

· информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на местном рынке недвижимости и, в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

· для расчета СК используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;

· основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета СК, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;

· существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.

В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене , по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется этапами:

1-й этап – используется анализ коммерческой недвижимости по г. Астана (www.kn.kz);

2-й этап – корректировка цен продажи на торг и приведение потенциального валового дохода к чистому операционному доходу.